Emlak Haberleri

Gayrimenkul Piyasasında Neler Oluyor Bizden Öğrenenin

Antakya Koşucu Emlak İnşaat Sektörü

 

Antakya emlak ve inşaat sektörüyle az çok ilgili herkes bilir ki, inşaat sektörü iki türlü havayı çok sever. Bunlardan ilki beton atılabilen ılık ve hafif yağmurlu bahar havası, diğeri ise ekonomik ve siyasi istikrar havasıdır.

Yaşanan süreçte bu iki uygun hava varsa inşaat sektörü canlılık gösterir. İnşaat sektörü, genel manada gayrimenkul sektörünün vitrinini teşkil ettiği için bu sektördeki hareketlenme genel olarak gayrimenkul sektörünü de hareketlendirmektedir. Bu bakış açısından yola çıktığımızda ekonomik ve siyasi tablolarda radikal bir değişkenlik olmadığı sürece sektördeki bu canlılık sürecektir.

Yukarıda anlatmaya çalıştığımız manzara, sektörün canlanmasına etki eden ancak canlanmanın sürekliliğini uzun vadede sağlayabilecek temel etkenleri öne çıkaramaz. Canlılığın sürekliliğini saylayan temel faktörler; finansman gücüne sahip firmaların sektöre proje bazlı girişleri, alıcı potansiyelindeki yükseliş seyrinin devamı, yerel yönetimlerin sektörü olumlu etkileyen imar, altyapı ve yol gibi çalışmaları, bankaların kredi desteğindeki artışlar, yeni projelerin kamuoyuna yönelik tanıtım ve reklam çalışmaları ve profesyonel pazarlama çalışmalarıdır.

Yukarıdaki gerekçelere ilave olarak sayılması gereken çok önemli bir ekonomik unsur da aylardır konuştuğumuz ve galiba daha uzunca bir süre konuşacağımız orijinal adı “mortgage” olan ve bizim daha nasıl adlandıracağımıza karar veremediğimiz ve adına belki de tam olarak “ipotekli-uzun vade kredili konut finansmanı” diyebileceğimiz sistemdir.

Gelişmiş ülkelerde (A.B.D., İngiltere, Almanya vb.)uzunca bir süredir, gelişmekte olan ülkelerin bazılarında (Macaristan, İspanya, Polonya vb.) ise bir süredir uygulanan sistem, uygulamaya girdikten sonra aslında pek de tüketiciye yönelik yenilikler sunmamaktadır. Zira bu sistem daha ziyade bankacılık ve finans sektörleri ile ilgili düzenlemeleri içermektedir. Yani ikincil piyasa dediğimiz piyasaya ilişkin düzenlemeleri içerir. Sistemle bankalar ipotek olarak aldıkları gayrimenkulleri fona çevirip iç ve dış piyasalara sunacaklardır. Ancak yine de inşaatı tamamlanmamış projeleri de kredilendirebilmesi, faiz oranlarını uluslar arası sermayenin de katkısıyla belli oranlarda azaltmasına ve borçlanma sürelerinin bir miktar daha uzamasına ilişkin pozisyonları ve kredili satın alınmış konutların borcu ile birlikte satışına olanak sağlaması gibi olumlu özellikleri de bulunmaktadır. Zira günümüzde zaten 20 yıl süreli krediler verilmeye başlanmıştır.

Bu sisteme ilişkin önemli bir durumda, tüketici tarafından daha tam olarak anlaşılamadan konu ile ilgili özellikle medya tarafından yapılan gereksiz spekülasyonlar nedeniyle gayrimenkuldeki suni fiyat artışlarının gerçekleşmiş olduğudur. Vaziyete baktığımızda sistemin devreye girdiği 2006 yılına kadar süren artış bu yılın sonlarına doğru yavaşlamış ve devam eden süreçte durgunluğa dönüşmüştür.
Öyle ki hepimizin de görebildiği üzere yıllardır bu sektörle neredeyse hiç ilgilenmeyen gazetelerde, birer tane “gayrimenkul uzmanı-gazeteci” belirivermiş, televizyonlarda bu konunun uzmanları bol bol gözükmeye hatta bazıları ünlü olmaya başlamışlardır. Ekonomi ve borsa dergileri gayrimenkul sektörü ile ilgili yazılar yazmaya ve ekler vermeye başlamışlardır.

İşin özü gayrimenkul, ne altına, ne borsaya, ne faize ne de bono veya tahvile benzemez. Zira bu saydıklarım ülkenin her noktasında aynı değerde iken gayrimenkul için bu durum geçerli değildir. Yan yana iki gayrimenkul bile farklı değerlere sahip olabilmektedir. Anlatmak istediğim şu ki; gayrimenkul sektöründe tek alanlı uzmanlık mümkün değildir. Üst noktada gayrimenkul konusunda bir bilgi altyapısı dışında bölgesel bilgi altyapısı, inşaat konusunda bilgi altyapısı, gayrimenkul hukuku konusunda bir bilgi altyapısı gayrimenkul yatırımında vazgeçilmez unsurlardır. Yani İzmir Karşıyaka bölgesinde uzman bir gayrimenkul yatırımcısı veya uzmanı Ankara Çayyolu bölgesinde yardım ve öneri almadan yatırım veya danışmanlık yapamaz.

Bu noktada inşaat sektörünün açılımı açısından çok önemli iki gelişmeyi de göz ardı etmemek gerekir. Sektör bundan birkaç yıl öncesine kadar proje tanıtımı ve pazarlama konularında büyük sıkıntılar çekmekte ve ancak dar bölgeli tanıtım ve pazarlama stratejileri geliştirebilirken günümüzde gerek internetin hızlı gelişimi gerekse emlakçıların geçmişe oranla çok daha profesyonel şekilde organize olmaları gibi nedenlerle birçok proje için daha inşaat faaliyeti başlamadan hem bölgesel hem de uluslar arası tanıtım ve satış süreci başlamaktadır. Bu da söz konusu projelerin, hedeflenen süreçten daha erken bir sürece, hedeflenen kitleden daha geniş kitlelere ve hedeflenen satış rakamlarından daha yüksek satış bedellerine ulaşılmasını sağlamaktadır.

İnşaat projelerinin bu durumu, vitrini pozisyonunda olduğu gayrimenkul sektörünü de tahminlerin üzerinde canlandırmıştır. Öyle ki iki yıl öncesinde m2 fiyatları 20-YTL olan arsaların bugünkü m2 fiyatları neredeyse 100-YTL civarına ulaşmıştır. Hatta bazı yerlerde imar çalışmalarının da bu süreçte tamamlanmış olması nedeniyle m2 rakamları iki yıl öncesine göre 8–10 misli bile artmıştır. Aynı süreçte konut fiyatları da yer yer 2–3 misli artış gösterebilmiştir.

Buraya kadar anlatmaya çalıştığımız konular aslında sektörün güncel durumu, kısa vadedeki geleceği ve genel piyasa şartlarına ilişkin konulardı. Ancak sektörle uzak ya da yakın halde ilgili herkesin görmesi gereken üç konu var ki geleceğin inşaat sektörü ve dolayısıyla gayrimenkul sektörü bu temeller üzerinde şekillenecektir.

Global dünyaya hızla entegre olan Türkiye’de, bundan sonraki süreçte dış etmenler daha fazla belirleyici pozisyon kazanacaklar. Kendi yağıyla kavrulamayan Türkiye, her geçen gün daha fazla dünya kazanında kaynamak zorunda kalacaktır. Aslında doğru olan da budur, zira ülke sınırlarının, kâğıt üzerinde ve askeri politikalarda kaldığı, ekonomik açıdan ortadan kalkmakta olduğu bu süreçte içe kapanmak dünyadaki sermaye pastasından alınan payın her geçen gün azalması anlamına gelmektedir.
Dünyadaki bu hızlı ekonomik değişim süreci doğrultusunda ülkemizde de birçok sektörde taşlar yerinden oynamaktadır ve bu oynama süratlenecektir. Birçok sektörde sermaye ve işgücü birleşmeleri daha şimdiden gerçekleşmektedir.

Konut sektörü açısından da gelecekte özellikle “kentsel değişim” adıyla anılan yeni bir açılım gerçekleşecektir. Kentsel değişim sisteminin hayata geçmesi konusunda günümüzden önce hayata geçirilmiş bazı örnekler de vardır aslında. Ankara üzerinden konuşmak gerekirse Angora Evleri, Bilkent Konutları, Mesa Koru Sitesi, Emlak Bankası Konutkent Konutları ve Emlak Bankası Elvankent Konutları bu sisteme örnek olabilecek projelerdir.

Gelecekte 1–2 blokluk küçük çaplı projeler yerini, içerisinde 300–500 hatta binlerle ifade edilecek sayıda konutların olduğu modern köyler veya şehirciklere bırakacaklardır. İçlerinde temel ihtiyaçların karşılanabildiği çarşılar, spor alanları, kapalı açık otoparklar, oyun alanları, kreşler ve hatta okulların olduğu bu projeler gelecek yıllarda karşımıza çıkacaktır. Bu projelerin ortaya çıkmasına sebep olan etmenler sadece sektörel açılımlar da değildir. İnsanların güvenlik ihtiyaçları, konutlarda ileri teknoloji kullanımı, toplumsal konum ve itibar vb. nedenler de öne çıkmaktadır. Kentsel değişim projesi yukarıda bahsettiğimiz üç temel unsurdan en önemlisidir.

Diğer unsur ise özellikle inşaat sektörü, dolayısıyla gayrimenkul ve bu sektörlerin şimdilik finansını belirli ölçüde sağlayan bankacılık sektörüne yurtdışından gelecek olan kaynaklardır. Mortgage sistemiyle birlikte finans kurumları ve bankalarca oluşturulacak olan fonların yurtdışında satışları da bu kaynak aktarımını sağlayacaktır. Ancak sektöre asıl kaynak girişi yabancı firmaların ülkemizde üreteceği konut projeleri ile gerçekleşecektir. Günümüzde birçok Avrupa menşeli firma yeni proje üretimi amacıyla gerekli fizibilite çalışmalarına başlamıştır. Özellikle güneyde ve İstanbul’da daha sonra Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde proje üretmeye hazırlanan çok sayıda firma bulunmaktadır. Bu projelerin ve yerli kaynaklarla üretilecek projelerin hayata geçişi istihdam ve vergi kazancı anlamında da ülkemiz için itici ekonomik katkılar sağlayacaktır.

Üçüncü ve belki de en önemli unsur ise bugün için pek belli olmayan hatta fark edilmeyen bir durumdadır. Zira yukarıda saydığımız unsurların sonucu olarak, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının ve yabancıların ikamet etmek amacıyla alacakları gayrimenkullerdir. Uluslararası hukuk kuralları ve iç hukukun paralelleşmesi veya birbirine yakınlaşması sonucu ortaya çıkacak bu durum sektördeki bazı dengeleri değiştirecektir.

Diğer Avrupa ülkelerine göre daha ucuz gayrimenkullere sahip olmak duruşundan çıkıp en az onlar kadar ekonomik değere sahip gayrimenkullere sahip olmak zorundayız. Bunun sonucu olarak da daha kaliteli konutların inşa edilmesi sonucu ortaya çıkmalıdır. Burada ifade etmek istediğim şu ki; dünya gayrimenkul pazarında artık birçok ülke vatandaşı başka ülkelerde de gayrimenkul edinebilmektedir ve bu süreçte ülkemizin sahip olduğu gayrimenkul bazlı ekonomik ederlerin değerli noktalara ulaşması gerekmektedir.

Bu noktada, gayrimenkul hukukuna ilişkin gerekli yasal düzenlemelerin yapılması, özellikle yabancıların alım yapacağı bölgelerde ucuz ve kalitesiz konut üretiminin engellenmesine yönelik çalışmaların yapılması gerekmektedir. Aksi durumda Akdeniz’in ucuz gayrimenkul cennetine dönüşmemiz işten bile değildir ki bu durumda Avrupa’nın alt gelir grubundaki insanların gelip ülkemize yerleşmesi kaçınılmaz sonumuz olacaktır. Hatta bu duruma bağlantılı olarak yabancıların Türkiye’de konut kiralamaları ile ilgili olarak bazı yasal hazırlıklar bile yapılmalıdır.

Sonuç olarak yukarıda da anlatmaya çalıştığımız gibi sektördeki yeni açılımlar ve kabuk değişimleri, kısa vadede daha içsel nedenlerle gerçekleşecek olsa da orta ve uzun vadede dünyadaki globalleşmeden, insan ve sermaye kaymalarından etkileneceğimiz kesin gibi duruyor.
İnşaat sektörünün, daha geniş manada gayrimenkul sektörünün, yeni bir vizyon kazanımı ile çıktığı yolda ulaşacağı yada diğer bir deyişle ulaşması gereken, günümüzden çok farklı bir duruştur. İnsanların klasik birçok alışkanlığı hızla değişiyor. Birçok sektör gibi gayrimenkul sektörü de bu hızlı değişime ayak uydurmak zorunda kalacaktır.

Gayrimenkul yatırımcısı veya potansiyel gayrimenkul alıcısı olan ya da olacak herkesin bu gerçeklikleri göz önüne alması ve buna göre pozisyon belirlemesinde yarar olduğunu düşünüyorum.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.