Emlak Haberleri

Gayrimenkul Piyasasında Neler Oluyor Bizden Öğrenenin

Antakya Koşucu Emlaktan Arsa Değerlendirmesi

Antakya Koşucu Emlaktan Arsa Değerlendirmesi

Antakya emlak ve arsa alacak vatandaşlarımıza koşucu emlaktan duyurulur.

Arsa almadan önce bu kurallara uygun hesaplarımızı yaparak Antakya ‘da almak ya da satmak istediğimiz arsanın bilgilerini bizimle iletişime geçerek değerinde almanızı ya da satmasını sağlamak bizim görevimizdir.

Öncelikle Arsa, kullanıma hazır, sınıflandırılmış, kamu hizmetleri ve erişim gibi iyileştirmelerle imara uygun hale getirilmiş arazidir.

Maliyet Hesaplama

Maliyet hesaplama değerlemede  kullanımı ayrıştırılmış arsa değerlemesinin birincil nedenidir çünkü arsa değeri yapılan iyileştirmelerden ayrılmalıdır

Maliyet hesaplamadaki iyileştirme genellikle yapıları ifade eder

Yeni yapılan iyileştirmelerin maliyeti – iyileştirmelerin amortismanı + arsa değeri = bize Antakya emlak değerini verir.

Değer Biçme ve Vergilendirme
Yapısal değişikliklerin arsa üzerindeki değişikliklerden ayrılması

Birçok devlette vergilendirme kolaylığı ve buna bağlı olarak gelir vergisinin gerçek değerinin saptanması

En Yüksek ve En İyi Kullanım
Kişilerin ihtiyaçları en çok istenen mülk çeşidini tanımlayacaktır.

Bunu belirlerken ve analizi yaparken eksperler 4 testi yerine getirmek zorundadır.

– Fiziksel olarak mümkün olmalıdır

– Yasal izin olmalıdır

– Finansal (veya ekonomik) olarak uygulanabilir olmalıdır

– Azami şekilde verimli olmalıdır

– Kullanım fiziksel olarak mümkün olmalıdır

. Alanın kullanımını büyüklüğü

. Alanın şekli ve topografisi

. Alt yapı hizmetleri

. Alan daha büyük bir parselin bir parçası

– Kullanım için yasal izin olmalıdır

. Bir yasaklama mı içeriyor

– Doğal afet bölgesi mi? (deprem, heyelan, nehir yatağı)

– Îmar yönetmeliklerine mi aykırı

– izin verilen yapı çeşitleri

. izinli kullanım/kullanım izni

. bina büyüklüğü ve yüksekliği ile ilgili kısıtlamalar

. izin verilen yoğunluk

– Kullanım finansal olarak mümkün olmalıdır

– Kullanım azami şekilde verimli olmalıdır

ARSANIN VERİSEL OLARAK TANIMLANMASI VE ANALİZİ
Konu doğru tespit ve tarif edildikten sonra, ayrıntılı olarak analiz edilmedilir

Arsanın önemli özellikleri;

– Büyüklüğü

– Bloktaki pozisyonuna göre konumu

– Hizmetler

– İlaveler

– Bulunduğu toprağın tipi

– Sel ya da deprem bölgesinde olup olmadığı

– Etrafındaki imar durumları

Çevresel Kaygılar

Önemli olan mülkün değerini etkileme olasılığı olan potansiyel ya da gerçek çevresel etkenlerin belirlenmesidir

Eksper tüm çevresel etmenleri ve bunlarla ilgili yasaları bilecek durumda olamayabilir, bu yüzden bunları not almalı ve değerlendirme sürecinde ve ya raporunda belirtmelidir

Not edilebilecek bazı unsurlar:

– Ufak göller, göller, göletler,dereler ve diğer su kaynakları

– Yüksek gerilim hatları, baz istasyonları

– Su borularının veya kanallarının çevresindeki yalıtım

– Duman, sis veya hava kaynaklı diğer koşullar

– Eski yapıdan kalan kalıntılar veya eskiden yapı olduna dair kanıt

– Çöplük Alan

ARSA DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
– Satış karşılaştırma yöntemi

– Tahsis yöntemi

– Çıkarma yöntemi

Geliştirme ve satmak için bölgelere ayırma

– Toprak kirası aktifleştirme yöntemi

– Toprak fazlalığı yöntemi

Satış Karşılaştırma Yöntemi
Benzer boş arsaların satışları analiz edilir ve karşılaştırılır. Düzenlemeler  yapıldıktan sonra eksper konu olan arsa için tahmini bir değer belirler.

Satış karşılaştırma yönteminde imarlı mülklerle imar almamış arsaların değerlendirmesinde belirgin farklılıklar yoktur

Arsa değerlemesinde en güvenilir yöntem satış karşılaştırma yöntemidir

Örnek: Eksper 81 numaralı arsa için değerlendirme yapacaktır. Bu arsaya çok benzer 78 numaralı arsa yakın bir tarihte 28.000 TL’ye satılmıştır. Fakat 81 numaralı arsa göl manzarasına sahiptir ve yapılan araştırmada bu durumun değeri 10.000 TL arttırdığı fark edilmiştir. Buna göre karşılaştırma yapılacak olan 78 numaralı arsanın satış değeri 38.000 TL olmaktadır.

Geçen seneden bu yana incelenen arsa %12 veya 4.560 TL daha değerlenmiştir

Yer olarak değerlenecek arsanın yeri %10 veya 3.800 TL daha iyidir.

Fiziksel özellikler olarak değerlenecek arsa %15 veya 5.700 TL daha kötü durumdadır.

Tahsis Yöntemi
Bu yöntemde imarlı bir mülkün yüzdesi veya oranı olarak ele alınır.

Bu yöntem bireysel mülk farklılıklarını değerlendiremediğinde zayıf kalır

Örnek: Yüksek değerlikli bir bölgede mülk arsa oranı 3-1 ise ve mülk 347.000 TL gibi bir değere sahipse bu mülkün sahip olduğu arsa değeri 86.750’dir

Çıkarma Yöntemi
Tüm imar masrafları satış fiyatından çıkarılır ve kalan miktar arsa değerine verilir.

Karşılaştırma için çok az satış olan durumlarda mülkün değerini belirlemek için işe yarayabilir.

Örnek olarak satış fiyatının 178.000 TL tüm imar maliyetlerinin 129.000 TL olduğu bir durumda arsa değeri 49.000TL’dir

Geliştirme Ve Satmak İçin Bölgelere Ayırma
Çok birikimli bir gelişmenin bir parçası, toplu konutların yapımında ve satımında kullanılır.

Müteahhit ve girişimci karı da dahil olmak üzere tüm masrafları değerlendirmeye alır.

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir