Tapu

Eğitimlerde kullanılmak üzere hazırlanan tapu mevzuatı ve yapılacak işlemlerde bilgilendirme amaçlı bu kılavuz hazırlanmıştır. Genel olarak ders notu içeriğinden bahsetmek gerekirse mülkiyet kavramı ve hakkı, mülkiyet hakkının konusu, bilinmesi gereken temel tanımlar, mülkiyet hakkının çeşitleri, kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğüne tescil edilen bazı haklar, tapu işlemleri için başvuru süreci, tapu sicilinin incelenmesi, ana ve yardımcı sicilller, akitli ve akitsiz işlemler, ipotek ve tapu kütüğünde sık rastlanılan bazı şerhler hakkında bilinmesi gereken tanımlamalar yapılmıştır. Gayrimenkul disiplinler arası bir yapıya sahip olup temelde teknik, hukuki ve finansal altyapıdan oluşmaktadır. Bu bölümde disiplinler hakkında temel bilgileri sizlerle paylaşacağım. İlerleyen bölümlerde ise hukuki altyapıyı oluşturan tapu mevzuatı ve uygulamalarını göreceksiniz.

Görüldüğü üzere gayrimenkul bir fazla disiplini içermektedir. Bunlardan en önemlileri teknik, hukuki ve finansal altyapıdır. Tapu mevzuatı hukuk sistemi içinde kalmaktadır. Gayrimenkulün teknik altyapısında imar uygulamaları, kentsel dönüşüm, şehircilik, yapılaşma, statik hesaplamalar, parselizasyon hesapları ve mühendislik ölçümlerigibi konu başlıklarını içermektedir.

Hukuki altyapının içine gayrimenkulle ilgili kanun, yönetmelik ve yargı kararlarındanoluşmakta iken finansal altyapıda mortagage piyasası,finansal analizler, yatırım projeleri,gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ekonomide gayrimenkul sektörünün ekonomik getirilerini etkileyen tüm unsurlar girmektedir. Bu bölümde hukuki altyapı hakkında sizlerle temel bilgileri paylaşacağim.

Mülkiyet Hakkı

Birden fazla nesnenin mülkiyeti bulunmakta olup derslerimizde taşınmaz mülkiyeti üzerinde duracağız. Mülkiyet hakkı, tapu mevzuatının ve gayrimenkul sisteminin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti, sadece belirli tip gayrimenkullerde tesis edilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.

 Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)

 Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)

 Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.

Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Bilinmesi Gereken Bazı Tanımlar

Bina: kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

Yapı: karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Bütünleyici parça: Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.

Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe,zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.

Eklenti: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.

Mülkiyet Hakkının Çeşitleri

Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabileceği mülkiyet türüne denilmektedir.

Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.

Paylı Mülkiyette;

Fatma Koç 1/3

Ayşe Koç 1/3

Ali Koç 1/3

Elbirliği Mülkiyetinde ise;

Fatma Koç

Ayşe Koç

Ali Koç

Hisselerinin tamamı “1” eşittir.

Pratik Bilgi:

*** Elbirliği mülkiyeti ile satış yapılabilmesi için tüm maliklerin muvaffakatı gerekmektedir.

*** Fakat paylı mülkiyete geçildiği takdirde hissedarın sahip olduğu miktarlar belli olduğundan

hisse satışı yapılabilmektedir.

*** Tabii bu durumda şufa hakkı (ön alım hakkı) ortaya çıkmaktadır. Şufa hakkında diğer

hissedarları satışın yazılı olarak tebliğ edilmesi gerekmekte olup aksi takdirde tapudaki rayiç

bedel üzerinde mahkeme kararı ile diğer hissedarlar satılan hisseyi alma durumu ortaya

çıkmaktadır.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Medeni kanuna göre tanımına bakmak gerekirse; paylı mülkiyette birden çok kimse,

maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.Başka türlü

belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve

yükümlülüklerine sahip olur.

Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paylı Mülkiyete Konu Gayrimenkulün Yönetimi

Bu kısımda birden fazla maliği bulunan bir gayrimenkulün nasıl yönetileceği hakkındaki

bilgileri sizlerle paylaşacağım. İlk olarak pay sahipleri, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak

yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenlemeler yapabilirler. Fakat, böyle

bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz. Bu

haklara değinmek gerekirse;

-Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için

zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin

önlemlerin alınmasını istemek,

-Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl

alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almaktır.

Gayrimenkulle ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla

paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Yapılan bu işlem aynı

zaman mülkiyete konu taşınmazın yönetim planının belirlenmesi anlamına gelmektedir.

Paydaşların Giderlere Katlanma Yükümlülüğü

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer

yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında

karşılanır.

Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu

edebilir.

Buradan anlaşıldığı üzere paylı mülkiyete konu taşınmazın giderleri ve gelirleri hak sahibi

kişilerin hisse payı oranından bölüştürülmektedir.

Paylı Mülkiyete Sahip Kişinin Paydaşlıktan Çıkarılması

Bu kısımda hisse sahibi kişilerin hangi durumlarda mülkiyet hakkının sona erebileceği

hakkında bilgileri sizlerle paylaşacağım.

İlk olarak kendi tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı

olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet

ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan

çıkarılabilir.Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla

karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak

kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten

çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine

devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte

ileri sürmek zorundadırlar.

Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin

ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına

tesciline hükmolunur.

Elbirliği Mülkiyeti

Bu kısımda elbirliği mülkiyetinin tanımını ve bu mülkiyet türü ile ilgili bilinmesi gerekenleri

sizlerle paylaşacağım. Medeni kanundaki tanıma göre; kanun veya kanunda öngörülen

sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti,

elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren

malların tamamına yaygındır.

Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile

belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek

tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan

topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta

bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu

korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi

Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona

erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Bir mirasçı, malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete

dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda

bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri

belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki

elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Paylı Mülkiyet İle Elbirliği Mülkiyetinin Karşılaştırması

-Paylı mülkiyette hisse oranları belli iken elbirliği mülkiyetinde hisse oranları belli

değildir.

-Paylı mülkiyette paydaşlar hisseleri oranında tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde

ise oy birliği ile tasarruf işlemi yapılır.

Paylı mülkiyette sorumluluk hisse oranında olup, elbirliği mülkiyetinde sorumluluk

müteselsidir.

Kazandırıcı Zaman Aşımı

Olağan Zamanaşımı:

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz

üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun

bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağanüstü Zamana Aşımı :

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve

malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı

üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tapu Sicilinin İncelenmesi

Akitli İşlemler: Tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir.

Satış, bağış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları akitli işlemlere

örnek gösterilebilir. Şahsi haklar için resmi senet düzenlenmez.

Akitsiz İşlemler: Tapu Kanununun 26. Maddesinin dışında kalan, ayni hakların kurulması

ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, değişiklik, ayırma,

birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu sicil

müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine Tescil İstem

Belgesi düzenlenir.

Tapu sicili ana siciller ve yardımcı sicillerden oluşur.

Ana Siciller:

Tapu Kütüğü

Kat Mülkiyeti Kütüğü

Yevmiye Defter

Resmi Belgeler

Plan

Yardımcı Siciller:

Mal Sahipleri Sicili

Aziller Sicili

Düzeltmeler

Kamu Orta Malları Sicili

Ana Siciller

Tapu Kütüğü: Taşınmazların hukuki durumlarını açıklayan ana defterdir. Ana gayrimenkulleri

kaydolduğu kütüktür.

Kat Mülkiyeti Kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat

mülkiyeti kütüğüne yazılır.

Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, iş bürosu,

dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız mülkiyete konu olan bağımsız bölümleri, kat

mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalara yazılmaktadır.

Yevmiye Defteri: Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu

belirtilerek istem sırasına göre yevmiye defterine yazılır. Bu işlemlerin dayanağı olan

belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.

Resmi Belgeler (Resmi Senet, Mahkeme Kararı ve diğerleri): Tapu kütüğü ayni hakların

açıklığa kavuşmasını sağlayan ana defter olmakla birlikte, var olan hakların ayrıntılarını bu

defterde bulmak olanaksızdır. Resmi belgeler, ayni hakların kapsamının tespiti ve

belirlenmesi bakımından başvurulurlar ve tapu kütüğü kayıtlarının hukuki dayanağını

oluştururlar.

Plân: Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas

alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir.

Yardımcı Siciller

Mal Sahipleri Sicili: Bir bölgedeki gayrimenkul sahiplerinin adı ve soyadı, ikametgâhları ve

sahip oldukları taşınmazların ada, parsel numaraları ve bunların tapu kütüğünde kayıtlı

olduğu sayfa numaraları ile mahalle ve köylerin yazıldıkları ve böylece malikinin adıyla

gayrimenkulün tapu kütüğündeki kaydının bulunmasına yarayan bir defterdir.

Aziller Sicili: Vekâletle görülen işlemlerde, azil belgesi geldiğinde bu belgenin alındığı tarih,

saat ve dakikanın alındığı defterdir.

Düzeltmeler Sicili: Tapu kütüğüne yanlış olarak yapılmış tescillerin düzeltilmesinde, yevmiye

defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin nedeninin açıklanmasına yarayan bir defterdir.

Kamu Orta Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak gibi orta mallarının hangi köy veya belediyeye

tahsisli olduğu da yazıldıkları defterdir.

Siciller

1-) Tesciller,

2-) Şerhler,

3-) Beyanlar kısımları olmak üzere üç grupta toplanır.

Tescil: Tapu kütüğüne taşınmazların ve buna bağlı hakların kaydedilmesidir. Tapu

mevzuatında oldukça önemli bir yere sahiptir. Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu

kütüğüne tescil edilir:

Mülkiyet,

İrtifak hakları (sükna, intifa, üst, kaynak, geçit hakkı ve taşınmaz yükleri)

Rehin hakları.

Şerhler

a) Kişisel haklarda:

Kat karşılığı inşaat,

Kira,

Alım,

Önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda

açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında

Belirtilen nedenlerle tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Mahkeme kararları,

Haciz,

İflâs kararı ile verilen süre,

Aile yurdu ve aile konutu kurulması,

Art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların

sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Beyanlar

Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu

kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz

mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna

yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.

Taşınmazların Tapu Kütüğüne Kaydedilmesi

Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. Arazi,

2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir.

Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması

gerekir.

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun

hükümlerine tâbidir.

Kaydedilmeyecek taşınmazlar

Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin

tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya

kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Tapu İdarelerinin Sorumluluk

Tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi, özel kanun hükümlerine

tâbidir.

Sorumluluk İlkesi

Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın

doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar,

tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Tapu Sicilinin Açıklığı

Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve

belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin

verilmesini isteyebilir.

İyiniyetli Üçüncü Kişilere Karşı

Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan

üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişilere Karşı

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi

bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten

yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse,

tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri

sürebilir.

Ayni Hakları (İrtifak Hakları )

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir

yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan

kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına

katlanmaya mecbur kılar.

Kurulması

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve

tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak

hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek

taşınmazlarda mümkündür. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması,

resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Şahşi İrtifak Hakları

İntifa Hakkı (Kullanma Ve Yararlanma Hakkı)

İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir

taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır.

Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam

yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Taşınmazın mülkiyetini kuru (çıplak) mülkiyet ve intifa (yararlanım) hakkı olmak üzere ikiye

ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ,

bahçe, tarlayı) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu

haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine

aittir.

Oturma (Sükna) Hakkı

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi

verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm

bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkının

kapsamı oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre

belirlenir.

Ayni irtifak hakları

Üst hakkı

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya

mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış

olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte

ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az

otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Kaynak Hakkı

Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun

alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.

Tapu Mevzuatına Göre Gayrimenkul Finansmanı

İpotek

İlk olarak ipotek tanımını yapmak gerekirse; Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış

olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence

altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması

gerekmez.İpotek: Temin edilen bir kredi veya doğması muhtemel bir borca güvence olarak

bir gayrimenkul gösterilmesi halinde borç miktarı kadar alacağın, varsa faizi ile beraber

taşınmazın tapu kütüğünün ilgili sütununa tesciliişlemidir.

İpotek İblağı: Önceden tesis edilmiş ipoteğin bedelinin resmi senet düzenlenerek

arttırılmasıdır.

Garame Anlaşması: İpoteğin tesisi sırasında veya sonradan birden çok ipotek alacaklısı

arasında yapılan ve gayrimenkulün paraya çevrilmesi halinde, üst derecedeki ipoteğin

öncelikli olması hakkını kaldırarak, alacak miktarları arasındaki orana göre satış bedelinin

paylaştırılmasını ön gören bir anlaşmadır.

Hükmen İpotek: Malikin rızasına tabi olmadan mahkeme kararıyla kurulabilen ipotek

demektir. HUMK. Madde 96’ya göre mahkeme kararıyla teminat ipoteği kurulabilmektedir.

Ön alım anlaşması: uygulamada, ya önalım hakkından genel olarak feragat edildiğine ya da

sadece belirli bir satım sözleşmesi için önalım hakkından vazgeçilmesine ilişkin anlaşmalar

yapılmaktadır. Önalım hakkından genel olarak feragat, ancak resmi şekilde yapıldığı ve

bunun da tapuya şerh verildiği takdirde geçerli olacaktır.

İpka: “Geriye kalan hisse.” Hisseli devirlerde, devredilen hisseden ayrı olarak malikin

uhdesinde (üzerinde) kalan mülkiyet payı demektir.

İpotekten Kurtarma: İpoteğe dâhil gayrimenkullerden bir veya birkaçının ipotek kapsamı

dışına çıkarılmasıdır. İpotek alacaklısının talebi ile tescil istem belgesi düzenlenerek yapılır.

İpoteğe Teminat İlavesi: İpotek kapsamına yeni bir gayrimenkulün resmi senet düzenlenerek

ilave edilmesidir.

İpotek Derecesi: İpoteğin tapu kütüğünde tescil edildiği derecedir. İpoteklerin birbirine olan

öncelik hakkı tescil edildikleri tarih ve yevmiye sırasına göre değil bulundukları dereceye göre

belirlenir. İpoteklerin tapu kütüğünün diğer sütunundaki haklara olan önceliği ise tescil

edildikleri tarih ve yevmiyeye göre belirlenmektedir. İpoteğin bulunduğu derecenin resmi

senet düzenlenerek yükseltilmesi ve indirilmesi mümkündür. Derece içinde sıralar mevcuttur.

Talep edilmesi halinde belli bir derecenin belli bir sırasına (3/2 gibi) tescil yapmak

mümkündür.

İpotek Alacağının Temliki: İpotek alacağının resmi senetle veya noterde düzenlenmiş bir

sözleşme ile alacaklı tarafından bir başkasına devredilmesi işlemidir.

Kanuni İpotek: Bir kanun hükmü tarafından ön görülmüş olan ve alacak miktarının belli

olması halinde malikin rızasına tabi olmadan alacaklının tek taraflı istemi ile tapu sicilinde

derece sütununa (K) harfi ile tescil edilen ipoteklerdir. Örnek; satış, taksim, ölünceye kadar

bakma akdinde kanuni ipotek tesisi mümkündür.

Mahfuz Meblağ: Gayrimenkul malikinin TL veya yabancı para üzerinden bir tutar belirleyerek

saklı tuttuğu bu tutarı ilerde kullanmak üzere tapu kütüğünde bir derece işgal edecek şekilde

tescil ettirmesidir. Öndeki ipotek derecesinin terkini suretiyle de mahfuz meblağ (korunmuş

miktar) oluşabilir.

Müşterek İpotek: Birden çok taşınmazın aynı borç için ipotek edilmesidir (TST.32).

Serbest Dereceden Yararlanma: Ancak sözleşme ile tesis edilebilen, tapu kütüğünün şerhler

sütununa yazılan, ipoteğin kendisinden üst derecede boşalma olması halinde boşalan üst

dereceye kendiliğinden yükselme hakkıdır.

Tapu Siciline Başvuru

Tapu Müdürlüğünde yapılıcak sicile başvurudan kısaca bahsetmek gerekirse;

 Başvurunun yazılı olarak yapılması zorunlu değildir.

 Buna bağlı olarak dilekçe yazılmasına gerek yoktur.

 Sözlü olarak başvurularını yapabilirler. İlgili olduğunu ispat eden herkes tapu

incelemesi yapabilir.

 Eğer mahkeme gibi resmi kurumlar devrede ise yazılı başvuru yaparlar.

Başvurudan (İstemden) Vazgeçme:

* Tescil veya terkin ile yapılan işlem kesinlik kazanır. İstemden vazgeçebilmek belirli bir

aşamaya kadar mümkündür.

*Akitsiz işlemlerde yani resmi senet düzenlemeyen işlemlerde istem yevmiye defterine

kaydedilinceye kadar geri alınabilir.

* Tescil isteminden vazgeçme yine müdürlüğe yapılacak yazılı bir istem ile olmalıdır.

* Tescil işlemi sonucu taşınmazlar tapu kütüğüne kayıt alına alınmaktadır.

*Tescil istemi yapıldıktan sonra, örneğin resmi senet düzenlendikten sonra istemde

bulunanın ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi tescil yapılmasına engel değildir.

Tapu Kütüğündeki Taşınmaza Ait Bazı Kısıtlamalar

Askeri Yasak Bölge: Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve

bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir.

(2565 sy As.Ys. Bl. K.m3,5) Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak

üzere ikiye ayrılır.

1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki taşınmaz mallar kamulaştırılır.

2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler taşınmaz edinemezler,

edinmişlerse tasfiye edilir (md.9) Yabancılar izin almadan bu bölgede taşınmaz

kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır (md.26). Yetkili

komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur (md.9).

Bağışlama Vaadi: Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağışlamayı taahhüt

niteliğinde önakitdir (BK.22, TST.55/c). Bağışlama vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir.

İstem halinde ilgili tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür.

Bağıştan Rücu Edilerek Taşınmazın Geri Dönmesi: Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış

yapılması mümkündür. Rücu şartlı bağışta taşınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse

adına tescil edilmekle beraber, şerhler sütununa rücu şartının varlığı işaret edilir (BK.242,

TST.55).

Buradaki rücu şartı sadece bir tek Sart olabilir. O da bağısı kabul edenin bağışlayandan önce

ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bunun dışında bir şartla

taşınmaz geri dönmez (TST.11).

Cebri İcra Satısının Tescili: Cebri icra satısı, borçlulara ait taşınmaz malın borcu tahsil

amacıyla icra müdürlüğü kanalıyla satılarak tapuya ihale alıcısı adına tescili işlemidir.

Geçici Tescil Şerhi: Geçici tescil, bir taşınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında

bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu işlemi yaptıracakların eksik

belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre

verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme

kararıyla şerhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir

Hükmen Kamulaştırma: Tebliğ edilen kamulaştırma işlemine karsı idare ve adli yargıya

başvurulmadığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, ancak taşınmaz

mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne gelerek düzenlenecek resmi senedi imzaya

yanaşmadığı (ferağ vermediği) hallerde, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli

bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte, kamulastırıcı idare

tarafından mahkemeye verilir.

Mahkeme, belgeleri inceleyerek; kamulaştırma usulüne uygun şekilde tamamlanmış ise,

taşınmaz malın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verir ve tapu dairesine

bildirir

İzale-i Suyu Satısının Tescili: İzale-i suyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İştirak

Halinde veya müşterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan

Taşınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlaşamaması halinde mahkeme kararı

ile Taşınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü

kişilere açık olarak yapılabilir.

Kira Şerhi: Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira

sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir.

Satış Vaadinin Şerhi: Satış vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satısını taahhüt niteliğinde

ön akitdir (BK.22).

Sufa Hakkı (Ön Alım): Şufa hakkı, bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara

nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.

Geçit Hakkı: Geçit hakkı, başkasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun

748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir.

Kaynak Hakkı: Kaynak, kaynayan su demektir. Medeni Kanun kaynağın ayrı bir

Mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olduğunu

kabul etmiştir. Arazinin sahibi olan kimse kaynağın da sahibi sayılır.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi: Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir

Kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511).

Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir.

Üst (İnşaat) Hakkı: Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak

veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826).

Finansal Kiralama: Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kişiden satın

aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere

ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasıdır.

Finansal kiralama tapu kütüğüne şerh edilir.

Satısa Arz Serhi (İİK.m150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya

çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır

(MK.873).

İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi

hakkındaki takibin başladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu

hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh verilmesini öngörmüştür.

İhtiyati Tedbir: Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı

(mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına

devredilmesini önlemek için, taşınmazın başkasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan

men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı

vermekte gecikirse dava konusu taşınmaz mal el değiştirebilir. İhtiyati tedbir kararının tapu

siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu taşınmazı başkasına devredemez.

Geri Alım hakkı (Vefa Hakkı): Satanın, sattığı şartlarla taşınmazı müşteriden tekrar satın

alma hakkını saklı tutan bir haktır.

Kira ve Hasılat Kirası: Kira, ücret karşılığında bir şeyi kullanma hakkıdır. Hasılat kirası ise,

ücret karşılığında hasılat veren bir malın kullanılması ve semerelerinin toplanması hakkıdır.

Bağışlayana Rücu Hakkı: Bağışlayan, lehine bağışlama yapılan şahsın kendisinden önce

ölmesi halinde bağışlanılan şeyin mülküne dönmesini (rücu etmesini) şart edebilir.

Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı: Gayrimenkul rehnedilirken hangi ipotek derecesine

kaydedilirse, o derecenin ifade ettiği kuvvette teminat oluşturur.

Bir gayrimenkul üzerinde çeşitli derecede rehin hakları tesis olunursa bunlardan birinin terkini

(çizilmesi), daha sonraki derecede bulunan rehinli alacaklıyı serbest kalan dereceye

geçirmez. Bununla beraber, sonradan gelen rehinli alacaklılara serbest derecelerden

yararlanma hakkını veren sözleşmeler yapılabilir.