Emlak Haberleri

Gayrimenkul Piyasasında Neler Oluyor Bizden Öğrenenin

Antakya Gayrimenkul Kıymet Takdiri

Antakya Emlak ve Gayrimenkul Kıymet Takdiri Nedir?

Antakya emlak ve gayrimenkul alım satımı yapacaklara Koşucu Emlaktan bilgilendirme;

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice- Profosyonel kıymet takdiri standartları)’ da tanımlandığı şekliyle kıymet takdiri değer hakkında bir fikir oluşturma fiili veya sürecidir. Kıymet takdiri, gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından, gayrimenkulün, kondisyonunun, düşünülen amaca uygunluğunun ve/veya serbest piyasadaki  muhtemel mali değeri hakkındaki görüşünün göz önünde bulundurularak tanımlanmasını içerir. “Kıymet takdiri” terimi hem gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından belli sonuçlara ulaşma prosesini (USPAP 1) hem de bu sonuçların tebliğ edildiği (USPAP 2) yazılı raporları kastetmek için kullanılır. Objektif, iyi araştırılmış, dikkatlice raporlanmış, tüm tarafların içinde yer aldığı bir kıymet takdiri, satışın, kiralamanın veya gayrimenkulle ilgili diğer ticari faaliyetlerin karar alma süreçlerinde yardımcı olacaktır.

Gayrimenkulün değeri hakkındaki güvenilir bir fikir, taraflar için bir çok nedenden ötürü önemlidir. Satıcı, gayrimenkulün satış fiyatına karar vermek için, alıcı gerekenden daha fazla ödememek için , komisyoncu maksimum komisyonu almak için gayrimenkulün değerini bilmek ister. Miktardan bağımsız olarak kredi verip vermemeye karar verirken kıymet takdirine ihtiyaç duyan finans kuruluşları kredi başvurusunda bulunana verecekleri kredi miktarını belirlerken bir kıymet takdirine dayanmaktadırlar. Kıymet takdirine, ödenecek vergi miktarı belirlenirken, sigortalama kararları alınırken ve kamulaştırma davalarında ihtiyaç duyulur.

Kıymet takdirinin nasıl yapıldığını anlamak için, ilk önce gayrimenkulün nasıl tanımlandığını bilmek gerekir.

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Mülkiyeti

Gayrimenkul “arsanın kendisi ve arsa üzerinde daimi olarak bulunan her şey” olarak tanımlanır. Tanım aşağıdakileri içerir.

Arsa
Arsa üzerindeki demirbaşlar (mütemmim cüz)
Mal sahibinin yararlandığı arsa ile ilişkili her  şey. Örneğin gayrimenkule ulaşmak için komşunuzun özel araba yolunu kullanım hakkı
Ekili arazi ürünleri ve malların satışını düzenleyen kanunlara uygun olarak taksimi kabil sözleşmesi ile satılan şeyler hariç olmak üzere, kanun tarafından gayrimenkulün taşınmaz parçası olarak değerlendirilen her şey.
 

Arsa

Üzerindeki ve altındaki her şeyi içeren yeryüzü alanı arsa olarak tanımlanır. Yüzeyin altındaki maddeler yüzeyin kendisinden daha değerli olabilir. Demir madeni ve kömür gibi. Aynı zamanda petrol veya gaz gibi mülkiyete konu olabilmesi için yeraltından çıkarılması gereken maden işletme hakkında tabii katı cevherler arazinin kalanından bağımsız olarak el değiştirebilir. Su hakları da önemi giderek artan yerüstü ve yeraltı sularına erişim (irtifak) hakkı sağlamaktadır.

Arsa,  su, gaz,  elektrik ve kanalizasyon gibi hizmetlerin gelmesi, caddelerin oluşturulması ile gelişerek bir mahal oluşturduysa inşaat için uygun hale gelir. 

Bazı sınırlamalarla, arsanın üzerindeki hava hakları da mal sahibinin mülkiyetindedir.  Hava sahasının devredilebilir hakları yüksek katlı bina yapımını kolaylaştırmıştır.

 Demirbaşlar (Fixture) 

Demirbaş arsa üzerindeki daimi olan her şeydir. Demirbaş, ağaç veya çalılık gibi kökleriyle arsaya bağlı olan doğal şeyler olabildiği gibi çit ve bina gibi insan yapımı şeyler de olabilir.

Genel olarak yapılar ve çevre düzenlemesi demirbaş olarak değerlendirilir. Mahkemeler belirli bir parçanın gayrimenkulün ayrılmaz bir parçası olup olmadığını değerlendirirken, şunları göz önünde bulundurur.

Söz konusu eşyanın veya parçanın arsaya bağlanma metodu- Bağlanma nasıl bir süreklilik arz ediyor ve ayrılması nasıl bir ekonomik külfet getiriyor.
Parçanın, arsanın genel kullanımına adaptasyonu
Taraflar arasındaki ilişki
Parçayı arsaya yerleştiren kişinin niyeti
Taraflar arasındaki anlaşma
Mahkemece yukarıdaki kriterlere göre demirbaş olmadığına karar verilmesi veya satış sözleşmesine göre aksinin tespit durumu hariç olmak üzere, gayrimenkul satıcısının arsa üzerine eklediği şeyler demirbaş olarak değerlendirilir. Gayrimenkul değerleme uzmanının, demirbaşın gayrimenkul değerlemesine dahil edilip edilmediğini belirtmesi gerekir.

 Ticari Demirbaşlar

 Gayrimenkulün kiralanması durumunda da demirbaşın tanımlanması önemlidir. Kiracı tarafından kiralanan alana veya binaya eklenen ve iş amacıyla kullanılan parçaya ticari veya taşınır demirbaş denir. Ticari demirbaşlara, benzin istasyon pompaları, restoran ekipmanları, mağaza rafları veya bir sağlık kulübündeki eksersiz ekipmanları örnek olarak verilebilir.

Kiracı arsaya bir parça yerleştirirse, kiralama işlemi sona erdiğinde parça kime ait olacak? Mal sahibinin ve kiracının ticari demirbaşın sahipliğine dair istedikleri  anlaşmayı yapmaları serbesttir. Eğer kira sözleşmesi yapılmadıysa veya bu konudan bahsedilmediyse, mahkemece demirbaşın sahipliğine karar verilir.

Eğer söz konusu demirbaş, ticaret, imalat , süsleme veya evsel kullanım amaçlarıyla yapıldıysa ve taşınmaza zarar vermeden kaldırılabilecekse, kiracı genellikle bu demirbaşı kiralama işlemi sona ermeden kaldırır. Kiracı demirbaşı kaldırırken emlağa zarar verirse, bu zararı ödemesi gerekir. Kaldırılmayan ticari demirbaşlar mal sahibinin mülkiyetine geçer.

Yasal Haklar

 Gayrimenkulün sahibi onunla belli şeyleri yapma gücüne sahiptir. Bu sahiplikten gelen, kullanım hakkı, kiralama hakkı, satma veya bağışlama hakkı gibi haklar genellikle “yasal haklar” olarak tanımlanır. Bu hakların hiçbirini kullanmamayı seçme hakkı da bir yasal haktır.

Bazı devletlerde bir gayrimenkule sahip olma hakkı gayrimenkul mülkiyetini ima eder. Diğer devletlerde mülkiyet hakkı gayrimenkulün tanımını da içerir ve gayrimenkul ve gayrimenkul mülkiyeti eş anlamlıdır.

Genel olarak, gayrimenkul değerleme uzmanları gayrimenkul (arsa ve binalar) ve gayrimenkul mülkiyetini birbirinden ayırır. Ancak pratikte iki terim de birbirinin yerine sıkça kullanılmaktadır.

Gayrimenkul değerlemesinde (kıymet takdiri) değerlemesi yapılan haklar belirtilmelidir. Çünkü sahiplik haklarındaki herhangi bir kısıtlama gayrimenkulün değerini etkiler. Kanunla, kamunun kullanımı için sınırlandırılmış sahiplik hakları olduğu gibi, özel sınırlamalar da olabilir.

 

Kamusal Kısıtlamalar

 

Gayrimenkulün sahipliğinin 4 kamusal kısıtlaması vardır.

Vergilendirme
Kamulaştırma
Başka mirasçı olmaması durumunda devletin mirasçı olması
Polis Gücü
Vergilendirme hakkı, devletin vergi toplamasına ve vergilerin verilmemesi durumunda gayrimenkulün satılmasına izin verir.

 

Bir çok devlette,  devlet bütçesini arttırma yönündeki çalışmaların artması veya borçlarını azaltmak yönündeki çalışmalar emlak sahipleri üzerinde fazladan bir baskıya neden olmaktadır. Değere göre belirlenen varlık vergisi zamanla, rayiç(emsal) bedele göre belirlenen emlak vergisine dönüşmüştür. Emlak vergisi makbuzlarında ayrı bir şekilde kalemlendirilen (ve) belirli bir çevre veya bölge geliştirmeleri (iyileştirmeleri) için yapılan özel değerlemeler popüler olmaya başlamıştır. Yeni binalar için arsa fiyatlarının yüksek olmasının nedenlerinden biri, yeni yolların, kanalizasyon sistemlerinin ve diğer yapıların yapılması, okulların , parkların ve diğer kamusal alanların inşaası için artan fiyatlardan kaynaklanmaktadır. Bu tip maliyetler tabiîki evi satın almak isteyenlere veya yatırımcılara geçmektedir. Bazı yerlerde emlak vergisi değerleri tam olarak tanımlansa da , yerel yönetimlerce ayrıca talep edilen (ayrıntılı vergi faturasında görünmese de) vergiler inşaat maliyetlerine ve satışlara yansımaktadır.

Özel mülkün kamunun  kullanımına yönelik, kamulaştırma hukukuna göre kamulaştırılmasında mal sahibine belirli bir tazminat ödenir. Eğer gayrimenkul sahibi hiç bir mirasçı bırakmadan ölürse,  varisi olmayan mülk, kanunlara göre devlete kalır.

 

Özel Kısıtlamalar

 

Gayrimenkulün kullanımına yönelik , kamusal olmayan özel değerlendirmeler ve kısıtlamalar da olabilir. Bunlar genellikle koşullardan, sözleşmelerden, ve emlak sahibi tarafından oluşturulan kısıtlamalar (CC&Rs) nedeniyledir. CC&Rs parsellenmiş emlak sahipleri ve müşterek mülkiyet sahiplerinin yararınadır.

En çok karşılaşılan özel kısıtlama , bir güvenlik aracı olarak kullanılan ipotek altına almadır. Gayrimenkul, ipotek senedi(mortgage) veya kredili senetle bir borç karşılığında ipotek altına alınır. Bu ikisi arasındaki en büyük fark uygulama şekillerinden kaynaklanır.

 

Mortgage(ipotek senedi)’da ipotekli malın haczedilmesi için mahkeme kararı ile satışına gerek duyulabilir. A deed of trust (Kredili senette) genellikle, borç veren kişinin namına senedi tutan kayyuma, emlağı satması için ve alıcının borcunu ödememesi durumunda borcunu kapatmasına izin verir. Bu iki güvenlik aracı arasındaki fark, kanuni önlemler sebebiyle pratik olmaktan çok teoriktir.

 

Şahsi mülk

 

Gayrimenkulün sürekli bir parçası olmayan ve bu nedenle demirbaş sayılmayan her türlü maddi eşya, şahsi mülk olarak adlandırılır. Ticari demirbaşlar bu kategoride yer alır çünkü bunlar kiracının malı olup, kiracı tarafından kiracının kullanımı için kurulan ve kira süresi bitiminde kiracı tarafından kaldırılan mallardır.

Neden demirbaş ve kişisel mülk arasındaki ayırımı bilmek önemlidir? Eğer bir eşya demirbaş olarak tanımlandıysa, bu gayrimenkulün bir parçasıdır ve değeri gayrimenkulün değerine eklenir. Şahsi mülk kabul edilen eşyaların ise değerleri gayrimenkul değerlemesine katılmaz.

Eklenen bir eşyanın kaldırılması durumunda gayrimenkul veya söz konusu eşya zarar görecekse, o eşya gayrimenkulün demirbaşı sayılır. Örneğin bir klima normal de kişisel mülk sayılır ancak klimanın kurulumu sırasında duvarda büyük bir delik açıldıysa, klima artık gayrimenkulün bir parçası olmuştur. Demirbaşlar ve kişisel mülkler arasındaki ayırım çok açık olmadığından, gayrimenkul değerleme uzmanları bu eşyaların nasıl işlem gördüğünü araştırmalıdır.

Ticari işlemi yapan taraflar, hangi eşyaların gayrimenkulün parçası sayılıp hangilerinin sayılmayacağına karar verebilir veya vermelidir. Böyle bir sözleşmenin olmadığı durumlarda, yasal bir işlem gerekiyorsa, mahkeme nelerin demirbaş sayılacağına karar verecektir.

ARSANIN YASAL TANIMLAMASI

 

ABD’de arsanın sınırlarının belirlenmesinde 3 yöntem kullanılır. Bunlar taksim ve blok sistemi, arsanın sınırları sistemi, dikdörtgen (veya devlet) teftiş sistemi.

 

Taksim ve Blok Sistemi (LOT ve Block system)

 

Taksim ve blok sistemi aynı zamanda , taksim, blok ve parselleme sistemi olarak adlandırılır. En çok toplu konut yapılarının taksiminde kullanılır.

Kişisel parseller, bölüm(tract), blok ve lot (taksim) numaralarıyla parsel haritası üzerinde (country’s recorder Office) bürosunda tanımlanır. Tanımlamada, arsanın yer aldığı şehir ve  bölgesi, haritanın yer aldığı ofisteki kitap ve sayfa numarası, parsel haritasının nerde yer aldığı ve haritanın çıkarıldığı tarih belirtilir.

Rivergln, California’da parsellemenin bir bölümü görünüyor. Lot 7’nin yasal tanımlaması “Lot 7, Fertile yerleşim yerleri, düzeltilmiş 35/38 (14 Temmuz 1976’da kaydedildi. Kitap 186, Haritaların 19.Sayfası), Riverglen şehri, Riverside Bölgesi, California Eyaleti)

Arsanın Sınırları Sistemi (Metes and Bounds system)

 

Bu sistem, ABD’de arsaların tanımlanmasında kullanılan en eski metotlardan biridir. En çok doğu eyaletlerinde kullanılır.

Arsanın sınırları sistemine göre tanımlamada, arsa parselinin sınır işaretleri arasındaki mesafelerin ölçülmesiyle belirlenen çevre uzunluğu kullanılır.

Bu sistemde, bir başlama noktasıyla başlanır. Doğal ve yapay sınırlar belirtilerek devam edilir.

Doğal ve yapay sınırların veya işaretlerin bir kaç yıl içinde bile değişme ihtimali olduğundan bu sistem çok güvenilir değildir. Gösterilen alanın erken tanımlamasını göz önünde bulundurursak, derenin yolunun değiştirdikten sonra ve belirtilen yollardan birinin tarla haline gelmesinden sonra arsa sahibinin ve alıcının yaşayacağı zorlukları tahmin edebilirsiniz. Red Scull köyünde yer alan arsanın bir bölümünün tanımlaması şu şekildedir.

“Jones yolunun doğu sınırı ile Scull araba yolunun güney sınırının kesiştiği yerden başlanarak, oradan Scull Drive ‘ın güney sınırından doğuya doğru 200 feet, oradan 15 derece güney ve doğuya 216,5 feet daha fazla veya daha az, Red Scull deresinin merkezine doğru, oradan belirtilen derenin orta sınrından kuzeybatıya doğru ve Jones yolunun doğu sınırı ile kesişimine doğru, oradan kuzeye 105 feet daha çok veya daha az, Jones yolunun doğu sınırından başlangıç noktasına kadar.”

Dikdörtgensel Teftiş Sistemi

Dikdörtgensel teftiş sistemi aynı zamanda ABD devlet teftiş sistemi ve bölüm sistemi olarak adlandırılır. En çok kırsal alanların büyük bölümlerinin tanımlanmasında kullanılır.

Arsa ölçülmüş ve sayılmış bölümlere  ayrılır. Doğudan batıya uzanan bir ana hat ile kuzeyden güneye uzanan farzedilen bir boylam çizgisinin kesişiminden başlanır. Doğudan batıya uzanan ana hatta parelel olan ve aralarındaki mesafe 6 mil olan çizgiler bölgenin sınırları olarak adlandırılır. Kuzeyden güneye uzanan,   farzedilen boylam çizgisine paralel olan ve aralarındaki mesafe 6 mil olan  çizgiler ise sıralı çizgiler olarak adlandırılır. Bu yatay çizgiler ile dikey sıralı çizgilerin kesişimi bölge denen kareleri oluşturur.  Bir bölge 36 bölüme ayrılmıştır. Arsanın bölümleri 640 acre (hektarın%40 ‘ı) veya 1 mil kare veya eni 5280 feet boyu 5280 feet ‘ten oluşur.

Bölümler 1’den 36’ya kadar numaralanır.bölüm 1 her zaman en kuzeydoğuda veya yukarıda sağ üst köşededir. Sıralama prosedürü sağdan sola, diğer sırada soldan sağa şeklindedir. Bölgedeki  her bölüm yarımlara, çeyreklere veya daha küçük parsellere bakılarak bölünebilir.

Bir bölümdeki bir kısımın alanı, parçaların her bölümdeki acre sayısıyla çarpımıyla bulunur. (640) .Dikdörtgensel teftiş sistemine göre A ile gösterilen 40 acre parselin tanımı “Bölüm 12 nin kuzeydoğu ¼ güneybatı ¼ ü” şeklindedir. Parsel alanı ise, 1/4*1/4*640 =40 acre olarak bulunur.

 

Gayrimenkul değerleme uzmanı bu üç yasal tanımlama metodunu ve hangisinin kabul edildiğini bilmelidir.

Örnek 2.2

Batı ½, Güneybatı ¼ ve Doğu 1/2 olarak tanımlanan parselin alanı ne kadardır?

 

KANUNİ HAKLAR VE YARARLAR

 

Taşınmazın değeri sahip olunan mülkiyet hakkının çeşidine bağlıdır. Mülkiyet hakları yasal haklar olarak belirtilse de, hakların tümü her zaman aynı kişiye ait değildir veya hakların hepsi aynı anda devredilmez. Emlak üzerindeki sermaye payı arsa mülkiyeti  olarak adlandırılır.

 

Sınırlamasız gayrimenkul Mülkiyeti (Freehold Estates)

 

Ortaçağda en üst ve en tamamlanmış mülkiyet biçimi sınırlamasız gayrimenkul mülkiyeti idi. Buna sahip olan şahıs derebeyine bağlı olmaksızın mülküyle istediğini yapabilirdi. Sınırlamasız gayrimenkul mülkiyeti, mülkiyetin ayni haklarındandır. Sınırlamasız gayrimenkul mülkiyetine sahip bir kimse, zilyetlik/mülkiyet hakkını taşınmaz kiralamasında olduğu gibi bir başkasına devredebilir, ancak temelde mülkiyet hakkı, sınırlamasız gayrimenkul mülkiyetine sahip olan şahısta kalır.

 

Gayri mahdut Mülkiyet Hakkı (Fee simple estate)

 

Gayrimenkulde yasalarca belirlenmiş en yüksek yararlanma hakkı gayri mahdut mülkiyet hakkıdır. Genel olarak bu, kat mülkiyeti anlamına gelmektedir. Gayri mahdut mülkiyet hakkı arsayı, şu anda ve gelecekte belirlenmemiş bir zamanda kullanma hakkını taşır. Eğer mülkiyet hakkı üzerinde herhangi bir kısıtlama yok ise buna mutlak gayri mahdut mülkiyet denir. Eğer mülkiyet bir şekilde sınırlandırılmışsa buna şartlı/sınırlı gayri mahdut mülkiyet  denir.

Gayri mahdut mülkiyet hakkı üzerine gelebilecek sınırlamalarda mülkiyetin sağlanabilmesi için önce bir eylemde bulunma şartı koyan taliki/ön şart , ve eğer belirlenmiş bir eylemde bulunulursa eski malikin yasal yollarla mülkünü geri alabilmesine izin veren infisahi şart örnek olarak verilebilir. Bir varisin belli bir yaşa gelmeden mülkü devralamayacağı taliki şarta örnektir. Bir kilisenin yanında alkol tüketilemeyeceği şartı eğer yerine getirilmezse eski malik mülkünü yasal yollarla geri alabilme hakkına sahiptir, bu da infisahi şarta örnek olmaktadır.

Bir intifa hakkının kendiliğinden sona ermesi(special limitation) ise eğer belirtilmiş şartı bozan bir eylemde bulunulursa, herhangi bir yasal işleme başvurmadan, mülkün doğrudan eski malike geçmesini sağlayan kısıtlamadır.

Çoğu taşınmaz ekspertizi, (kıymet tahmini) gayri mahdut mülkiyete dayanılarak yapılmaktadır. Gayri mahdut mülkiyet hakkının hamili, arsa ile ilişkili her şeyin sahibi olabilir veya olmayabilir (mineraller, su ve arsa ile ilişkili diğer haklar). Mülkün kullanımına dair kısıtlamalar veya şartlar mevcut olabilir. Eksper kıymete etki edeceği için, malikin mülkü kullanmadaki tüm kısıtlılıklarını ve istisnalarını incelemeli ve raporlandırmalıdır.

 

Ömür Boyu İntifa Hakkı (life estate)

 

Ömür boyu intifa hakkı cari ve zilyetliğe ait bir haktır ve belirtilen şahıs veya şahıslar yaşadıkça devam eder. Ömür boyu intifa hakkı, mülkün verildiği bir kişinin ömrüne bağlı olabildiği gibi, başka bir şahsın veya şahısların ömrüne göre de düzenlenmiş olabilir (onun annesi, onun ebeveynleri gibi). Ömür boyu intifa hakkı, hamilinden başka bir ömür üzerine düzenlenmiş ise buna başkasının ömrü için adı verilir.

Belirtilen ömre sahip şahıs öldüğünde, arsa ömür boyu intifa hakkının hamilinin taşınmazı haline gelir. Nihai alıcı namzet (aday/mirasçı) adını alır ve elinde tuttuğu hak, ömür boyu intifa hakkının hamilinin ömrü süresince vasiyetnamedeki bütün öteki şartlar yerine getirildikten sonra kalan mal mülk  olarak değerlendirilir. Diğer yandan, arsa ömür boyu intifa hakkını veren veya devreden asıl şahsa geri dönmek üzere düzenlenmiş olabilir, asıl malikin ömür boyu intifa hakkı dönemine tekrar intikal  denir.

Ömür boyu intifa hakkı hibe ile, satış yolu ile veya kiralama yoluyla devredilebilir, fakat bunun değeri hakkın sahip olduğu olası fesih tarihiyle ilişkili olarak bir risk taşımaktadır. Namzet veya tekrar intikal eden kişi hibe edebilir, satabilir veya kiralayabilir, fakat alan kişi ömür boyu intifa hakkı fesih edilene kadar zilyetlik hakkına sahip değildir.

 

Sınırlamalı gayrimenkul mülkiyeti (nonfreehold estates)

 

Sınırlamalı gayrimenkul mülkiyeti sadece kullanım hakkını devreder.

 

Kiralanan gayrimenkul (leasehold estate)

 

Sınırlamalı gayrimenkul mülkiyeti aynı zamanda kiralanan gayrimenkul olarak adlandırılır. Bu hak, kiralanan gayrimenkulün sahibi (kiralayan/ev sahibi) ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi sonucunda, kiralayanın mülkü kullanma hakkıdır. Kiralanan kiracılık halinde mülkiyettir. Kira kontratında belirtilen zaman aralığı içinde kullanım hakkı sağlar fakat mülkiyeti devretmez. Kiracı mülkiyet hakkından pay elde etmez ancak kiracının kiraladığı gayrimenkul değere sahiptir (örneğin kiracı tarafından ödenen kira, taşınmazın piyasadaki kirasından/taşınmazın piyasa içinde hak ettiği değerden düşük olabilir)

Kiralanmış infisahi şarta muallak mülk, bir kiracıya gayrimenkul kiralayan toprak sahibinin elinde tuttuğu paydır.

Diğer Kanuni Yararlar

İrtifak Hakkı (Easement)

 

            İrtifak hakkı, bir gayri menkul üzerine, diğer bir gayri menkul veya şahıs lehine kurulan ve hak sahibine sınırlı bir yararlanma sağlayan aynî haktır (örneğin bir arsa parseli üzerindeki geçiş hakkı).

İrtifak hakkı bazen bir birleşik parsel sahibine kazanç sağlayabilir. Burada kazançtan yararlanan arsayahakim gayrimenkul, üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş mülke ise irtifak hakkı ile yüklenen gayrimenkul denmektedir. Ayni irtifak arsa ile mutabıktır (arsa lehine kurulur) çünkü eğer hakim gayrimenkul hakkı devredilirse, ayni hak da otomatik olarak devredilmiş olur. Buna ek olarak, eğer irtifak hakkı ile yüklenen gayrimenkul hakkı transfer edilirse, ayni hak fesih olunmaz.

Parsel B Parsel A üzerinde parsel A nın göle ulaşması durumunda ayni irtifaka sahiptir. Bu kullanımda parsel B hakim gayrimenkul, Parsel A ise irtifak hakkı ile yüklenen gayrimenkuldür. Altyapı şirketi her iki parsel için enerji nakil hatları açısından şahsi irtifak hakkına sahiptir. Parsel A parsel B üzerinde yolu kullanma açısından da ayni irtifaka sahiptir. Bu örnekte parsel A hakim gayrimenkul, parsel B ise ise irtifak hakkı ile yüklenen gayrimenkuldür.

    Şahsi irtifak hakkı (easement in gross) arsa lehine kurulmaz ve ferdi bir şahıs veya şirkete aittir. Tren yolları, petrol boru hattı şirketleri ve altyapı şirketleri bu haktan yararlanabilirler. Arsaya/gayrimenkule sahip olamazlar ama onu kullanma hakkı elde ederler. Şahsi irtifak hakkı ferdi olduğundan dolayı transfer edilemez ve sahibinin ölümünde fesih edilir.

 

Lisans/ruhsat (License)

 

Lisans arazi üzerinde belli bir amaç için geçici bir süre durma iznidir. Lisans ile sağlanan gayrimenkulü kullanma hakkı tam yetkiye sahip değildir. Çünkü lisansın hamili olan şahıs diğerlerini mülke yaklaştırmama hakkına sahip değildir. Lisans herhangi bir zamanda fesih edilebilir ve taşınmaz mal olarak değil kişisel menkul eşya olarak değerlendirilir. Lisans konusuna, özel mülk üzerinde avlanma hakları satın alma olayı örnek verilebilir.

Başkasının Haklarına Tecavüz(encroachment)

Başkasının haklarına tecavüz birleşik parselli bir arsada, bir parsel üzerindeki yapılaşmanın diğer parsele taşmasında ortaya çıkar. Bazen buradaki taşma yok sayılacak kadar az olabilir (örneğin bazı yerlerde çitin birkaç milimetre diğer parsele taşması gibi).  Diğer yanda, bazı durumlarda bu ufak taşmalar önemli hale gelebilir (örneğin yoğun yapılaşmış bir kentsel alanda). Böyle bir durumda üstüne taşılan bitişik parselin kendi alanını azami olarak kullanması engellenmiş olur. Örneğin 30 katlı bir yapı 10 inç komşu parsele taşarsa ne olur? Muhtemelen komşu parsel, azami olarak mülkünü kullanamadığından değer kaybına uğrar. Buradaki değer kaybı, mülk sahibini taşmadan dolayı mülkünü yeniden tasarlamaya zorlarsa çok yüksek olabilir (özellikle bölgeleme ve imara aykırı durumlar ortaya çıkarsa). Böylesi bir tecavüz mülkiyet hakları konusunda da sorun yaratabilir, mülkün devrinde engeller yaratabilir.

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir